GB Dorpscafé over de lokale woningmarkt: “Samen de schouders eronder en creatief naar kansen zoeken”
In een drukbezocht Dorpscafé in Doelum op vrijdag 12 april deelden inwoners en vier stamgasten vanuit de gemeente, woningcorporatie Vivare, makelaardij en projectontwikkeling hun kennis en ervaring over de lokale woningmarkt.
We hebben in de woningbouw te maken met veel obstakels. Door goed samen te werken zijn er ook in onze gemeente kansen en positieve ontwikkelingen. Zoals de 400-450 woningen in Wolfheze, 75 appartementen in Doorwerth en 38 nieuwbouwwoningen in Renkum. Kansen liggen er door prestatieafspraken, het bevorderen van de doorstroming, voorrang verlenen bij toewijzing, betaalbare woningen realiseren, het splitsen van woningen of het weer lostrekken van vastgelopen trajecten. Elkaar vroegtijdig informeren en ook durven genoegen te nemen met minder eisen en wensen. Dan komen we samen vooruit.
GB Fractievoorzitter Annemiek Nijeboer opende de avond en trad op als gespreksleider.
“De landelijke bouwcrisis raakt ook onze inwoners. De urgentie van papierenplannen naar concreet bouwen is groter is dan ooit. De alarmbellen op de huizenmarkt rinkelen elke dag in de media. Het tekort aan passende en betaalbare woningen in Nederland is enorm. Tot 2040 moeten er zo’n 55.000 woningen worden gebouwd in de regio Arnhem-Nijmegen. Dit staat in de Woondeal, die ondertekend is door achttien gemeenten. Voor Renkum betekent dit de realisatie van 950 woningen. Wat is nodig om dat voor elkaar te krijgen en welke invloed heeft de lokale politiek hierop?”
Waarom loopt woningbouw stroef?
Wethouder Danielle van Bentem geeft aan dat er enorm veel zaken zijn waar een project mee te maken krijgt: Stikstof, Natura2000, een vol stroomnet, strikte bouweisen en wensen zijn voor de hand liggende obstakels. Draagvlak van omwonenden is heel belangrijk. We willen allemaal nieuwe woningen, maar het liefst niet in de eigen straat. Het zogenaamde NIMBY (Not In My Back Yard). Woningen moeten betaalbaar zijn en aansluiten op de behoefte van verschillende doelgroepen.
Het is lastig om door deze vele eisen en wensen een project van de grond te krijgen.
Strategisch adviseur Koen van der Most van de woningcorporatie Vivare schetst aanvankelijk een somber beeld. De doorstroming vanuit huren naar betaalbare koop ligt zowat stil. We hebben te weinig huuraanbod, op één woning komen wel honderden reacties. Vivare heeft geen eigen grondposities. “We kunnen met de huuropbrengsten de rente van woningverbeteringen nauwelijks betalen.” Van der Most voegt ook kansen en positieve ontwikkelingen toe: “De prestatieafspraken met de gemeente en de Woondeal geven richting. Dat is nodig om strategisch naar de toekomst te kunnen gaan. Vivare bezit vastgoed dat we anders kunnen invullen, denk bijvoorbeeld aan het delen van woningen.”
Makelaar Coen Sonneveld onderschrijft het ontbreken van doorstroming. “De alarmbellen gaan inderdaad elke dag af. Doorstroming is noodzakelijk, maar is er niet. Senioren willen graag verhuizen naar een appartement. Maar die zijn super schaars. Als er gebouwd wordt, trek je ook inwoners van buiten de gemeente aan. Daardoor komt de lokale verhuistrein niet op gang. Een oplossing kan de woonvergunning zijn die er vroeger wel was. Je moet dan sociaal of economisch gebonden zijn om je te kunnen vestigen in de gemeente.”
Projectontwikkelaar Ruud Hendriks ziet kansen: “Die 950 woningen voor Renkum kunnen we best realiseren. Er zijn plekken genoeg om dat binnen de bebouwde kom te doen. Maar… er worden veel eisen en regels gestapeld waardoor je lastig kunt bouwen. Denk aan de stikstofnormen, een bepaald percentage betaalbare woningen en de weerstand vanuit omwonenden of organisaties.
We zouden met z’n allen flexibeler moeten zijn en aan de voorkant helder zijn. Ga in gesprek, zoek elkaar op en maak duidelijk dat een participatietraject niet betekent dat elke wens te realiseren is. De procedures bij de Raad van State vertragen enorm terwijl het resultaat veelal nauwelijks wijzigt. Wees vanaf het begin transparant en zoek naar een mooie gemene deler.”
Samenwerken en accepteren dat niet álles kan
Op de vraag wat nodig is om vooruit te komen antwoordt Van Bentem stellig: “Samenwerking. Samen de schouders eronder, elkaar vanaf het begin goed informeren en meenemen. Creatief naar kansen zoeken. Bijvoorbeeld het splitsen van woningen of percelen. Het animo is groot en het is weer een kans om die verhuistrein in gang te krijgen.”
Makelaar Sonneveld voegt toe: “Samenwerking vanuit de verschillende disciplines is een belangrijke sleutel. Woningsplitsen is een goed voorbeeld: de gemeente faciliteert die beweging en wij maken onze klanten ervan bewust.”
Van der Most vult aan: “Het is belangrijk dat we tijdig van elkaar weten welke richting we op gaan. Onze corporatie is pro-actiever richting ontwikkelaars. Het ‘stapelen’ van eisen en wensen vanuit de gemeente maakt het lastiger om projecten concreet van de grond te krijgen.”
Projectontwikkelaar Hendriks heeft een heldere oproep: “Zorg voor samenwerking; zowel mét de gemeente als ook bínnen de gemeente. Blijf niet strikt in álle kaders hangen, durf ook genoegen te nemen met het bereiken van een aantal eisen en wensen. Een soort scorekaart kan daarbij helpen. Durf dan te handelen vanuit de gedachte dat je niet élke box kan afvinken.”
Niet bang zijn om gesprek aan te gaan
Uit het gesprek met het publiek en de vier stamgasten komen goede suggesties en opmerkingen.
Een aantal op een rij:
- Er worden niet alleen dure appartementen gebouwd. In Doorwerth worden met het project Dunoveste ook betaalbare woningen gerealiseerd;
- Eén verkoop leidt tot 4 verhuisbewegingen, dat is het verhuistreintje;
- Er is een kloof tussen politiek, gemeente en ontwikkelaars. Zoek elkaar op en dat gaat steeds beter;
- Vivare verduurzaamt. Elke keer bezien we of renovatie loont of een strategische keuze voor her/nieuwbouw beter is;
- Blijf zo vroeg mogelijk zoeken naar draagvlak bij omwonenden. NIMBY voorkomen. Laat als omwonenden een realistisch geluid horen, werk samen in plaats van alleen maar ikke, ikke;
- Wees niet bang om alle aspecten rondom een project meteen op tafel te gooien. Zet alle belanghebbenden bij elkaar en laat ze het vroegtijdig ’met elkaar uitvechten in het knokkenbosje’.
GB kijkt terug op een geslaagde avond met enthousiaste stamgasten, inwoners en enkele fractieleden van PvdA, GroenLinks en Vvd.
